マンション・アパートの売却で損しない！高値買取を目指せる「優良物件」と注意すべき「難あり物件」を徹底解説
1. 「高く売りたい」と願うオーナー様へ：あなたの物件は「買い手」からどう見られている？
マンションやアパートを売却しようと考えたとき、「できるだけ高く買い取ってほしい」「損はしたくない」と考えるのは当然のことですよね。特に収益物件の場合、これまでの投資の成果を決める「最後の出口戦略」として、売却価格は非常に重要です。
しかし、不動産の「買取」には、一般的な仲介売却とは少し違う視点や基準があります。あなたの物件が、専門の買取業者や投資家にとって「魅力的な優良物件」なのか、それとも「手を出しにくい難あり物件」なのかを知っておくことが、高値での売却、ひいては収益の最大化への近道となります。
この記事では、不動産のプロが着目する「高値買取に向く物件」と、売却時に注意が必要な「買取が難しい物件」の具体的な特徴を、収益性の視点から徹底的に解説します。あなたの物件がどちらに当てはまるのかをチェックし、最適な売却戦略を見つけましょう。
2. 【高値買取の可能性大！】不動産投資家が求める「優良物件」の5つの条件
買取業者が積極的に「買いたい！」と判断し、競争原理が働きやすい（＝高値がつきやすい）物件には、共通する明確な条件があります。これらは、そのまま将来の収益性の高さに直結する要素です。
2-1. 立地条件：賃貸需要が安定しているエリア
高い買取額を引き出す最大の要因は「立地」です。具体的には、以下のような条件を満たすエリアの物件は優良とされます。
最寄り駅から徒歩10分以内：入居者にとっての利便性が高く、空室リスクが低い。
生活利便施設が充実：スーパー、病院、学校などが近くにある（ファミリー向けアパートでは特に重要）。
人口減少が緩やか、または増加傾向の都市：将来的な賃貸需要の安定が見込める。
特に、都心や政令指定都市の駅チカ物件は、いつの時代も需要が高く、買取競争が起こりやすいため、高値が期待できます。
2-2. 建物・管理状態：修繕履歴が明確で、手入れが行き届いている
築年数が古くても、適切なメンテナンスがされている物件は評価が高くなります。
大規模修繕の実施履歴：10年～15年周期の外壁や屋根の修繕履歴が残っている。
設備更新済み：給湯器、エアコンなどの主要設備が近年交換されている。
管理組合（マンション）や自主管理（アパート）が機能：清掃や日常的なメンテナンスがしっかり行われている。
買い手にとって、購入後の初期修繕コストが低いことは大きな魅力であり、買取価格に反映されやすくなります。
2-3. 収益性：満室経営が実現できている（稼働率が高い）
現在の収益状況は、物件の評価に直結します。
高い入居率：90%以上の稼働率を維持できている物件は、そのままの収益が見込めるため評価が高い。
適正な家賃設定：周辺相場と比較して極端に高い、または低すぎない家賃設定である。
家賃滞納歴が少ない：安定した入金実績がある。
「満室＝優良物件」と判断されるため、売却を検討する際は空室を埋める努力が重要です。
2-4. 法規制：再建築が可能で、違法建築ではない
当たり前のことですが、法令を遵守している物件であることが大前提です。
接道義務のクリア：建築基準法上の道路に適切に接していること。
違法建築・既存不適格ではない：容積率や建ぺい率などの制限をクリアしていること。
これらの問題があると、銀行融資がつきにくくなるため、買取額は大幅に下がるか、買取自体が難しくなります。
2-5. 権利関係：区分所有者やテナントとのトラブルがない
マンションの場合は特に、管理組合との関係が良好であることが重要です。
管理費・修繕積立金の滞納がない。
区分所有者間で深刻な紛争がない。
アパートの場合は、入居者との間で大きなトラブル（騒音、退去時の紛争など）がない。
トラブルのリスクは、買い手にとって大きなマイナス要因となります。
3. 【注意が必要！】売却時に評価が下がりやすい「難あり物件」の特徴
一方で、買取業者が慎重になる、あるいは価格交渉が厳しくなりやすい「難あり物件」も存在します。これらの特徴を理解しておくことで、「なぜ安くなるのか」の理由が分かり、適切な対策を講じることができます。
3-1. 物理的な問題：大きな修繕が必要な物件
以下のような高額な費用がかかる修繕が見込まれる物件は、買取価格が下がりやすい傾向にあります。
雨漏り、水漏れなどの損傷がある。
旧耐震基準で建てられており、耐震補強が必要。
アスベストの使用が確認されている（特に古いアパート）。
特に、旧耐震物件は融資がつきにくく、売却のハードルが上がります。
3-2. 法的な問題：再建築不可や土地の権利関係が複雑
前述の優良物件の裏返しですが、再建築不可の物件は、将来的に建て替えができず、資産価値が大きく下がるため、買取価格は低くなります。
再建築不可：災害時のリスクや、担保価値の低さが懸念される。
借地権：土地の所有権がないため、通常の所有権付き物件より評価が下がる。
共有名義：売却に際して関係者全員の合意が必要なため、手続きが複雑になる。
3-3. 周辺環境の問題：マイナス要因となる施設が近い
物件自体の問題でなくても、周辺環境が原因で評価が下がるケースもあります。
嫌悪施設：墓地、工場、ごみ処理場などが近隣にある。
高圧線や変電所が近い。
騒音源：幹線道路、線路、飛行機のルート直下にある。
これらの要素は、賃貸募集にも影響するため、収益性の低下に繋がると見なされます。
3-4. 経済的な問題：空室率が高すぎる物件
空室が多い（例：稼働率70%以下）物件は、買い手が購入後すぐに多額の広告費やリフォーム費用を負担しなければならないため、買取価格が大きく下がります。
客付け力の低さ：周辺競合物件と比較して魅力がないと判断される。
過剰なリフォーム歴：オーナーの好みで高額なリフォームをしても、家賃収入が増えていない場合。
買取業者は、現在の低い収益状況を元に査定せざるを得ません。
4. 収益最大化のための売却戦略：難あり物件でも高値を目指すには
あなたの物件が仮に「難あり物件」に当てはまったとしても、高値での売却を諦める必要はありません。戦略的なアプローチで、物件の魅力を最大限に引き出すことが可能です。
4-1. 専門の「買取業者」に直接相談する
一般の不動産仲介会社では買い手を見つけにくい物件でも、「専門の買取業者」なら積極的に買い取ってくれるケースがあります。彼らは、リフォームやリノベーションのノウハウ、独自の再販ルートを持っているため、難あり物件を再生させる力を持っています。
専門業者：再建築不可、旧耐震、築古物件、権利調整が必要な物件などを得意とする業者を選ぶ。
スピード重視：買取は仲介より売却スピードが早いため、早く現金化したい場合に特に有効。
4-2. デメリットを正直に伝え、具体的な解決策を提示する
売却時の査定では、物件のマイナス点を隠さずに正直に伝えることが、信頼関係構築の第一歩です。その上で、**「この問題はこうすれば解決できる」**という具体的な提案を添えましょう。
雨漏り：過去の修繕記録と、現在の状態を正直に伝える。
空室：周辺の競合物件を分析し、「家賃を○○円下げれば埋まる見込みがある」といった具体的なデータを提示する。
4-3. 収益性を改善してから売却に臨む
査定額を上げる最も確実な方法は、売却直前の収益性を高めることです。
空室を埋める：売却活動と並行して、多少家賃を下げてでも空室をゼロに近づける。
小さな修繕：給湯器の交換、共用部の照明のLED化など、低コストで物件の印象を上げる修繕を行う。
満室状態で売却できれば、買い手はすぐに収益を得られるため、より高い価格で買い取ってくれる可能性が高まります。
5. まとめ：買取成功は「事前の準備」と「最適な業者選び」で決まる
マンション・アパートの買取に向く物件は、「立地」「管理」「収益性」「法令遵守」という、不動産投資の基本がしっかり抑えられている物件です。これらは、買い手にとって将来の収益の安定と売却益の最大化が期待できる物件だからです。
もしあなたの物件が「難あり」の特徴を含んでいたとしても、専門の買取業者に相談し、物件の価値を高めるための対策を講じることで、十分な買取額を引き出すことは可能です。
大切なのは、ご自身の物件の状態を客観的に把握し、その物件の特性を理解した最適な買取業者を見つけることです。まずは複数の専門業者に査定を依頼し、あなたの物件の真の価値を見極めてもらいましょう。それが、あなたの投資を成功裏に締めくくる最善の道となるはずです。