戸建て買取を安心・お得に進める！登記費用の内訳と負担額の目安を徹底解説
序文：不動産買取の「見えない費用」を明確にする！
戸建てを不動産買取業者に売却する際、「買取価格」にばかり目が行きがちですが、実はその裏で発生する「諸費用」も無視できません。特に、所有権を移転する際に必ず発生する「登記費用」は、その内訳や負担区分が複雑で、「結局いくらかかるの？」と不安に感じる方も多いのではないでしょうか。
登記費用は、登録免許税という税金と、司法書士に支払う報酬の二本柱で構成されており、取引の法的安定性を確保するために不可欠なコストです。
この記事では、戸建て買取における登記費用の全体像を、売主と買主のどちらが何を負担するのかという商慣習と合わせて、具体的な金額の目安で分かりやすく解説します。事前に費用を把握し、安心して売買契約を締結するための資金計画を立てましょう！
1. 戸建て買取で発生する登記費用の全体像と負担区分
戸建て（土地＋建物）の買取取引では、主に以下の3つの登記手続きが発生します。費用の負担は、誰の都合で発生する手続きなのかによって決まるのが一般的です。
| 登記の種類 | 手続きの目的 | 費用負担者（一般的） | 費用の内訳 |
| 所有権移転登記 | 売主から買主へ名義を変更する | 買主 | 登録免許税、司法書士報酬 |
| 抵当権抹消登記 | ローン完済に伴い担保を外す | 売主 | 登録免許税、司法書士報酬 |
| 住所・氏名変更登記 | 登記簿上の情報と現状を一致させる | 売主 | 登録免許税、司法書士報酬 |
1-1. 買主負担のメイン費用：所有権移転登記
不動産を取得し、自分の所有権を公的に主張するために行う登記です。利益を受ける買主が費用を負担します。
費用構造： 固定資産税評価額に基づいて計算される「登録免許税」が費用の大半を占めます。
1-2. 売主負担の費用（1）：抵当権抹消登記
戸建てに住宅ローンの担保（抵当権）が設定されている場合、売却前にこれを抹消する義務が売主にはあります。これは売主の都合で発生する手続きのため、売主が負担します。
費用構造： 登録免許税は定額ですが、司法書士報酬が発生します。
1-3. 売主負担の費用（2）：住所・氏名変更登記
売主が引越しや結婚などで、登記簿上の住所や氏名が現在の情報と異なっている場合に必要になります。これも売主側の事情による手続きです。
2. 登記費用の具体的な目安：登録免許税と司法書士報酬
登記費用は、「登録免許税（税金）」と「司法書士への報酬（手数料）」の合計額です。それぞれの費用の計算方法と相場を知っておきましょう。
2-1. 登録免許税の計算と目安（定率課税）
登録免許税は、国に納める税金であり、登記の種類や不動産の評価額によって税率が変わります。
| 登記の種類 | 課税標準 | 税率（原則） | 費用目安（固定資産評価額1,500万円の土地建物の場合） | 負担者 |
| 所有権移転登記 | 固定資産税評価額 | 2.0%（売買） | 1,500万円 × 2.0% = 30万円 | 買主 |
| 抵当権抹消登記 | 不動産の個数 | 1件につき1,000円 | 土地（1件）＋建物（1件） = 2,000円 | 売主 |
※軽減税率の特例：一定の要件（築年数、床面積など）を満たす個人が居住用として購入する場合、税率が引き下げられる特例がありますが、買取業者（法人）が事業用として取得する場合は、原則の2.0%が適用されることが多くなります。
2-2. 司法書士報酬の相場（手数料）
登記手続きは専門的なため、通常は司法書士に依頼します。報酬額は事務所によって自由化されていますが、相場を参考にしましょう。
| 登記の種類 | 司法書士報酬の目安 | 負担者 | 備考 |
| 所有権移転登記 | 3万円〜10万円 | 買主 | 評価額や地域、手続の複雑さで変動します。 |
| 抵当権抹消登記 | 1万円〜3万円 | 売主 | 比較的簡易な手続きのため、報酬も低めです。 |
| 住所・氏名変更登記 | 1万円〜3万円 | 売主 | 不動産の個数により変動します。 |
【売主負担の合計目安（抵当権抹消の場合）】
抵当権抹消の登録免許税（2,000円）＋ 司法書士報酬（1〜3万円）＝ 約1.5万円〜3.5万円程度
【買主負担の合計目安（所有権移転登記）】
登録免許税（評価額の2.0%）＋ 司法書士報酬（3〜10万円）
3. 費用節約とトラブル回避のための実務的な対策
物件買取では、仲介手数料がかからない分、費用面でメリットがありますが、登記費用についても少しの工夫でコストダウンやリスク回避が可能です。
3-1. 司法書士報酬の相見積もりを検討する
司法書士への報酬は、地域や事務所によって差があります。買取業者が指定する司法書士をそのまま利用するのが一般的ですが、売主が負担する抵当権抹消などの費用について、事前に見積もりを確認したり、相場を元に報酬額の交渉をしてみることも可能です。
3-2. 契約書で負担区分を再確認する
所有権移転登記費用は買主負担、抵当権抹消登記費用は売主負担というのが商慣習ですが、稀に特殊なケースや特約で負担が変更されることがあります。売買契約書の「費用負担に関する条項」で、どちらがどの登記費用を負担するのかを、最終決済前に必ず明確にしておきましょう。
3-3. 住所変更は売却前に済ませておく
もし、登記簿上の住所が異なっている場合は、売却の決済日までに住所変更登記を済ませておく必要があります。これも費用が発生しますが、手続きを怠ると、所有権移転の手続き自体がスムーズに進まず、引渡しが遅れるなどのリスクにつながります。
終わりに：資金計画に「登記費用」を組み込もう
戸建て買取では、仲介を通すよりもスムーズかつ迅速に売却できるメリットがあります。しかし、その取引を確実なものにするためには、登記という法的手続きが欠かせません。
売主が負担する登記費用は、一般的に数万円程度で収まることが多いですが、これを無視して資金計画を立てると、決済時に予期せぬ出費となってしまいます。
この記事で解説した費用目安と負担区分を参考に、安心して買取取引を進めるための準備を整えてください。