マンションと戸建ての買取価格の違いを徹底解説
「今住んでいるマンションを売りたいけど、買取って戸建てと何が違うの？」
「一戸建ての買取価格って、どうやって決まるの？」
マンションと戸建て、どちらも不動産ですが、買取価格の算出方法や市場での評価は大きく異なります。不動産売却を検討している方にとって、この違いを理解することは、賢い選択をするための第一歩です。
今回は、マンションと戸建ての買取価格の違いについて、その理由や実態をわかりやすく解説します。
1. 買取価格の算出方法：マンションと戸建ての決定的な違い
マンションと戸建ての買取価格を算出する際、買取業者が最も重視するポイントが異なります。
マンションの場合：類似物件との比較が基本
マンションの買取価格は、**「似たような条件の物件が、過去にいくらで取引されたか」**という事例比較法が主に用いられます。
重視されるポイント:
立地: 駅からの距離、周辺環境（スーパー、学校など）
築年数: 新しいほど価値が高い
専有面積: 広さ
間取り: 2LDK、3LDKなど
階数: 高層階の方が一般的に価値が高い
共用設備: オートロック、宅配ボックス、駐車場など
マンションは、同じ建物内に多くの「類似物件」が存在するため、市場での客観的な価値を判断しやすいのが特徴です。そのため、買取価格も比較的安定しています。
戸建ての場合：土地と建物の評価をそれぞれ行う
戸建ては、一つひとつが異なる個性を持つため、**「土地の価格」と「建物の価格」**を分けて評価します。
土地の評価:
立地: 交通の便、周辺環境
広さ: 土地面積
形状: 整形地（四角い土地）は評価が高い
接道状況: 道路に面しているか、接する幅は十分か
建物の評価:
築年数: 古いほど建物の価値は下がります（減価償却）。
構造: 木造、鉄骨造など
状態: 建物内外の老朽化、修繕履歴、リフォームの有無
間取り: 需要に合った間取りか
建物の価値は、新築時をピークに時間とともに下がっていきます。特に築20年を過ぎると、建物の価値はほとんど評価されないことが多く、土地の価値が買取価格の大部分を占めることになります。
2. 買取価格に差が出るのはなぜ？実態と理由
マンションと戸建てでは、買取業者の**「再販戦略」**も異なります。
マンションの買取業者
主な戦略: 買い取った物件をリフォーム・リノベーションして、新しい買主（個人）に再販します。
価格差の理由:
需要の安定性: マンションは立地や広さなどが標準化されており、需要が安定しているため、買取価格が比較的安定しています。
工事の効率性: リフォーム・リノベーションのパターンがある程度決まっているため、工事コストや期間を予測しやすいです。
戸建ての買取業者
主な戦略:
リフォーム・リノベーションして再販: 状態の良い戸建ては、内装をきれいにし、新しい買主に再販します。
解体して土地として再販: 建物が老朽化している場合、解体費用を負担し、更地にして再販します。
価格差の理由:
個別性の高さ: 土地の形状や建物の状態が一つひとつ異なるため、再販にかかるコスト（リフォーム・解体費用）が物件ごとに大きく変動します。
解体費用の影響: 買取業者は、買取価格から解体費用やリフォーム費用、再販時の利益を差し引いて価格を算出します。建物の状態が悪いほど、買取価格は低くなります。
まとめ：賢く売却するために、まずは査定を！
マンションと戸建ての買取価格の違いは、**「類似物件の有無」と「再販にかかるコスト」**にあります。
マンション: 立地や階数など、客観的なデータに基づいて比較的安定した価格が算出されやすい。
戸建て: 土地と建物の価値を分けて評価するため、築年数が古いほど建物の評価は下がり、買取価格の大部分は土地の価値が占める。
どちらの物件を売却する場合でも、まずは複数の買取業者に査定を依頼し、**「なぜその価格なのか」**をしっかり聞くことが大切です。査定額の内訳を丁寧に説明してくれる業者は、信頼できるパートナーと言えるでしょう。